Программа магистратуры «Юрист в сфере земельных отношений» проводит первый набор в 2025 году. Что побудило разработать такую специализированную программу, мы расспросили ее руководителя, судебного эксперта Дарью Пархоменко.
— Дарья Васильевна, первый вопрос: почему именно сейчас? Как назрела необходимость разработки масштабного курса, которого прежде не было в учебных планах?
— Земельные вопросы связаны с темой безопасности как человека, так и предпринимательской деятельности, а обобщая — государства в целом. Поэтому они были актуальны всегда. Но сейчас к этому добавляется сразу несколько тенденций.
Во-первых, земли не становится больше, а темпы строительства растут. В предыдущие годы в регионе сдавалось огромное количество квадратных метров жилья, много нежилых помещений, множество домов-долгостроев. Сейчас мы, конечно, наблюдаем на рынке временную стагнацию по понятным причинам, тем не менее, строительство все равно остается трендовой отраслью.
Во-вторых, поскольку доступ к зарубежным курортам стал ограничен, отечественный туризм сейчас развивается активней обычного. Земельные участки, предназначенные для рекреации, приобретают особую ценность.
В-третьих, уже лет десять на повестке дня остро стоит экологическая тематика. Поднимаются вопросы по защите лесов, водных ресурсов, особо охраняемых природных территорий.
В-четвертых, сейчас идет пристальное наблюдение за тем, каким образом и насколько динамично используются земли, предназначенные для сельского хозяйства.
То есть государство интересует эффективное использование земель в производственных, инженерных и туристических целях.
Ну, а бытовая недвижимость всегда волновала людей: пока человек жив, он будет решать, где ему переночевать в безопасности, и вопрос земельно-имущественных отношений будет актуален. Причем цифровой век и желание работать дистанционно добавляет свои акценты.
— То есть сейчас есть тренд на дауншифтинг? Люди покупают себе участки на природе, чтобы работать удаленно?
— Я не назову это трендом, но да, когда с ограничениями 2020 года оказалось, что так можно, нынешнему поколению это понравилось. Платежеспособная молодежь действительно не очень хочет сидеть в офисе так, как было привычно поколению родителей, предпочитает гибкий график и удаленную работу. А чтобы работать удаленно из своей квартиры или с лужайки возле своего дома, сперва нужно решить вопрос с недвижимостью.
— Недавно в рамках VII Новосибирского Международного юридического форума прошел научно-практический круглый стол «Земельное право на современном этапе», на котором звучала мысль, что произошла некая революция по вопросу уточнения старых границ, и наблюдается всплеск спроса на грамотных кадастровых инженеров. Это тоже относится к современным вызовам?
— Да, это особая тематика. Конференция в целом была многоплановой, но одна из тем была посвящена тому, что с 1 марта 2025 года мы по-новому смотрим на земельный участок и на объекты капитального строительства, находящиеся на нем – и сданные, и незавершенные. Для того, чтобы объект мог участвовать в обороте, необходимо, чтобы все границы были уточнены. Может быть, кто-то еще питает иллюзии по поводу того, что «нельзя запретить распоряжаться собственностью», но нет, сейчас без уточнения границ это действительно невозможно. А уточнить границы — это не всегда легко. Полагаю, что в ближайшие года три нам будет тяжело свыкаться с новыми правилами, и грамотные кадастровые инженеры будут максимально востребованы. Позже эта тема станет более привычной, работы войдут в колею, но если смотреть с точки зрения начала карьеры, да, сейчас самое время «ловить момент».
— Я смотрю, Вы нарисовали на листке необычную ромашку. Насколько я догадываюсь, если в центре написано «Земельный кодекс», то это символическое изображение структуры вашего обучения, но почему у этой ромашки два стебля?
— Давайте проясним: земельное право — это не просто Земельный кодекс Российской Федерации. Начнем с того, что мы всегда должны опираться на гражданское, то есть частное право, и на публичное. Вот и два стебля, две опоры. Если копать глубже, наверное, можно было бы нарисовать еще и корни — теорию государства и права в широком смысле.
Если же восходить от корней к самой ромашке — да, в ее желтеньком центре будет Земельный кодекс, в нем сформулировано множество конкретных принципов и норм. А лепестки ромашки — это множество отраслей, которые на нем базируются.
Лесное, водное, градостроительное законодательство, о культурном наследии, об особо охраняемых природных территориях, любимая мной землеустроительная судебная экспертиза — все эти направления имеют базовым основанием земельное законодательство и при этом имеют собственное регулирование. Нам будет необходимо изучить также законодательство о землеустройстве и геодезии, учетно-регистрационное законодательство (законодательство о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав), о зонах с особыми условиями использования территорий, законодательство об инженерных коммуникациях.
Поэтому так строится наша программа: земельный кодекс мы изучаем внимательно, не «по верхам», в течение нескольких семестров, а также немало внимания уделяем всем «лепесткам ромашки». В целом магистерское обучение базируется на изученных в бакалавриате фундаментальных дисциплинах — гражданском праве, административном праве, теории государства и права.
— А если человек приходит на магистратуру с техническим образованием, сможет ли он разобраться?
— Придется приложить больше усилий, но вместе, конечно, разберемся. Когда разрабатывается система законодательства, берется в расчет то, что, условно, если Земельный кодекс начнет читать медик, ему должно быть все равно понятно. В этом и состоит искусство написания нормативно-правовых актов. Поэтому, если человек имеет какое-то базовое образование и хорошо понимает, что такое причинно-следственные связи, то разобраться он сможет. Будет сжатый экскурс в вопросы теории государства и права, и если нужно будет более плотно поработать с учебниками, библиотека у нас для этого прекрасная.
— Кто будет преподавать на этой программе?
— Обозначу три тезиса. Первое — мы привлекаем лучших специалистов не только из нашего региона, но из Иркутска, из Москвы, есть договоренности с Тверью. Второе — среди специалистов, которых мы привлекаем, будут как юристы, так и техники, то есть люди с образованием в сфере кадастров и землеустройства. Это особым образом важно, когда речь идет о государственном кадастровом учете, о регистрации прав. И третье, на что нужно обратить внимание — мы больше привлекаем практиков, нежели теоретиков. Безусловно, у нас есть преподаватели с учеными степенями и званиями, с теорией у нас все в порядке, но большая часть — это все-таки практики, работающие в соответствующих ведомствах и службах, занимающиеся земельными спорами, практикующие юристы. То есть те, кто непосредственно сталкивается с тем, как сильно и в каком направлении изменяется земельное законодательство — я бы даже сказала, пространственное законодательство. В этом смысле курс будет динамичным.
— Дарья Васильевна, а чем занимаетесь в этой сфере Вы сами?
— Я действующий судебный эксперт, много лет занимаюсь судебной экспертизой как с точки зрения ученого-исследователя, так и на практике. Делаю заключения, отвечаю на вопросы суда. Земельное право очень разностороннее и многоликое, и споры земельные тоже очень-очень разные.
— Какие экспертизы самые частые?
— Не скажу точно, везде так или это мне так «везет», но у меня самые частые экспертизы — по сервитутам, то есть о порядке пользования чужими земельными участками. Сейчас еще в связи с изменениями в законодательстве актуализируется тема пользования чужими зданиями и помещениями.
— Насколько я понимаю, судебный эксперт – один из вариантов трудоустройства выпускников. Как выглядит Ваш рабочий процесс?
— Давайте поговорим, например, о сервитуте, который я упомянула. Когда стороны судятся, мне от суда поступает вопрос: определить, какие варианты прохода или проезда тут в принципе возможны. Вначале я выясняю, можно ли получить доступ к объекту без использования чужих земельных участков. Допустим, что такого способа действительно нет — а значит, нужна дорога через чужой земельный участок. Что я делаю? Я, во-первых, изучаю все материалы, которые предоставляет суд. Затем я открываю публичную кадастровую карту и другие ресурсы, рассматриваю те варианты, которые можно спроектировать. Затем выезжаю на местность. Изучаю и те, что спроектировала предварительно, и те, что найду «в поле». Описываю я все варианты: и допустимые, и те, которые гипотетически возможны, но из-за каких-то ограничений их использовать нельзя или небезопасно. В итоге я предлагаю приемлемые варианты, отмечаю, какие из них оптимальны, один или несколько. Дальше суд уже может принять решение на основе моей экспертизы и других доказательств по делу.
Без комплексных знаний, конечно, гипотетически тоже можно запроектировать сервитуты. Но если при проезде или проходе по выбранной тропе сойдет снег со здания, которое стоит рядом, а вы этого не учли, потому что не все детали рассмотрели, это будет нехорошо. А я обязательно выйду на местность, буду убеждаться, что все безопасно, что там не стоит какой-нибудь козловой кран, нет других препятствий, действительно угрожающих жизни и здоровью. В частности, вот почему за экспертизой довольно часто обращаются именно ко мне. Все эти знания я, конечно, передам и студентам нашей программы.
— Каких еще вопросов часто касаются споры?
— Споры о границах, о том, где правильно должен находиться забор между соседями, традиционно считаются самым частым, самым болезненным земельным вопросом. Есть споры о разделах земельных участков, связанные со сложностью законодательства, например, по вопросу домов блокированной застройки. Таунхаусы подобны сиамским близнецам, и правильно разделить их на два самостоятельных объекта может быть непросто. Это тоже сейчас очень актуальная тематика, поэтому именно на эту тему я писала кандидатскую диссертацию.
— То есть таунхаусы — это проблемная тема? Почему, это ведь современный тип застройки?
— С таунхаусами все сложно, потому что это и не многоквартирный дом с местами общего пользования, и не частный. Вроде бы каждое жилье – самостоятельное, со своим входом, своим кусочком лужайки, однако и стены общие, и коммуникации, которые идут через участки, общие. В 2021 году законодатель предложил интересную формулу, по которой можно разделить этих «близнецов». Но она напрямую не прикладывается ко всему, что было построено прежде — а у нас и в советское время появлялось много таких зданий, и ранее: у домов блокированной застройки богатая история, уходящая в 13 век. Далеко не во всех случаях такие дома легко поделить, и конечно, владельцы преимущественно идут с этим вопросом в суд.
Дальше — вопросы самовольных построек. Сейчас для негосударственных экспертов это уже не очень актуально, потому что большую часть экспертных вопросов этого направления может решить только государственный эксперт, например, из Центра судебных экспертиз Министерства юстиции. И в этой организации тоже могут работать наши выпускники.
Земельных споров много, и экспертизы очень разные.
Например, по-новому актуальны старые проблемы. Как мы уже говорили, с 1 марта 2025 года запрещено распоряжаться земельными участками, у которых не уточнены границы. Допустим, для человека слишком внезапно выясняется, что он не может продать или унаследовать участок. Собственник недоволен, но все же находит возможность вызвать кадастрового инженера и оплатить его работу — и думает, что теперь-то проблема решена. А когда дело доходит до необходимости согласовать с соседями документы, соседи могут отказать: «Нет, мы не согласны, это был наш метр вдоль забора, это противоречит нашим документам, мы ничего не согласуем». И все — это уже судебный спор. Человеку придется в судебном порядке устанавливать границы земельного участка для того, чтобы распорядиться им. Это все, как правило, не сильно укладывается в голове: я же собственник, я же могу делать, что хочу, со своим объектом. А оказывается, что нет, с 2025 года без установления границ — нет.
— Расскажу про свою ситуацию: в садовом товариществе коллективно проводили кадастровые работы, и в итоге обнаружилось, что территории всех участков уменьшились от ранее заявленных цифр. Как так может случиться? Это что же, земля так «сползла» от того, что сады стоят на берегу реки?
— Это ситуация с несколькими вариантами, первый вопрос — в какой период совершались замеры. В начале 2010-х перешли к единой региональной системе координат, и при пересчете могли возникнуть ошибки. Поэтому если прежние замеры были до 2010-х, вероятность столкновения с такой проблемой не мала, соответственно, придется все это уточнять, связанные с этим споры тоже очень актуальны. Но сведения в реестре и сведения на местности могут расходиться по разным причинам. Где-то причина в том, что собственник самовольно что-то перестроил и передвинул – это одна история. Где-то вопрос в недостаточной точности измерений из-за устаревших технологий или приборов — это уже другое. Где-то все дачное сообщество по карте сдвигается на 5 метров в одну сторону, — и это уже третий сценарий, связанный с пересчетом координат.
— Кроме судебного эксперта, кем могут стать выпускники программы?
— Нужно понимать, что выпускнику программы открывается множество путей. Тут важно определить, на какую роль — рядового исполнителя, эксперта или руководителя на стратегическом уровне — распространяются его амбиции. Когда разбираешься только в узких вопросах, сложно подняться на уровень выше и учесть сразу многие подходы. Наша магистратура даст именно масштабный взгляд. Можно идти в кадастровые инженеры, можно работать у застройщиков, можно трудоустроиться в органах, которые занимаются земельными вопросами, в органах специальной компетенции или в администрациях, мэриях, — но в любом случае мы говорим о высококвалифицированном сотруднике, настоящем профессионале.
В частности, для технического специалиста, проектировщика, это возможность посмотреть на техническую отрасль в правовом ракурсе. Наша магистратура сильно меняет угол зрения, подходы к делу, выпускник начинает иначе мыслить. Юридическое образование, наверное, много кому полезно, но в нашей отрасли оно особенно нужно, ведь в отрыве от правовых норм в землеустройстве и строительстве возможны ошибочные шаги с неприятными последствиями.
А если базовое образование было юридическое, то курс поможет понять техническую сущность земельного права. Понимание только юридической части означает очень серьезную ограниченность видения. Комплексное видение приходит к сотрудникам уже либо с большим опытом путем проб и ошибок, либо через очень значительное время, иногда через то и другое. А с нашей магистратурой знания и некоторый опыт можно получить за два года, вместо сожалений об ошибках испытывая гордость за вовремя замеченные важные нюансы.
— Получается, технологии меняются, законодательство меняется, не меняется потребность решать земельные споры, примерно так?
— Да, с нами можно детально разобраться со всеми этими трансформациями и стать профессионалом. Приходите на программу «Юрист в сфере земельных отношений», мы готовы делиться знаниями и опытом!
Будущие (анонсы), Учебная деятельность, Юридический факультет, Для будущих студентов и слушателей, Для студентов и магистрантов